Grondprijs versus Personeel: De ultieme gids voor de beste DC-locatie in België

Voor supply chain directeurs die de bouw van een nieuw Europees Distributiecentrum (EDC) van meer dan 20.000m² in België overwegen, is de locatiekeuze een van de meest kritieke beslissingen. De traditionele reflex is om te kijken naar de grondprijs en de nabijheid van grote verkeersassen zoals de E17 of E313. Deze aanpak, hoewel logisch, is gevaarlijk onvolledig. Hij negeert een reeks van ‘onzichtbare’ factoren die op lange termijn een veel grotere impact hebben op uw operationele kosten (OPEX) en de efficiëntie van uw supply chain.

De discussie wordt vaak gedomineerd door de klassieke afweging tussen de ‘gouden driehoek’ Antwerpen-Brussel-Gent en opkomende logistieke hotspots in Limburg of Wallonië. Maar wat als de echte sleutel tot een succesvolle implementatie niet ligt in het vinden van de goedkoopste vierkante meter grond, maar in het doorgronden van de lokale fiscale regelgeving en het slim inspelen op interregionale arbeidsmarktdynamieken? Dit artikel doorbreekt de conventionele wijsheid en focust op de strategische hefbomen die écht het verschil maken voor de winstgevendheid van uw Belgische hub.

We duiken dieper dan de kaart van België en analyseren de cruciale vragen: waar zijn hoogbouwmagazijnen strategisch voordeliger? Hoe werft u personeel in een gespannen markt? En welke verborgen belastingen kunnen uw business case doen ontsporen? Dit is geen overzicht van beschikbare percelen, maar een analytische gids voor een superieure locatiestrategie.

Waarom hoogbouwmagazijnen in België makkelijker vergunbaar zijn in specifieke zones?

De stijgende grondprijzen en de schaarste aan beschikbare industriegrond in België dwingen logistieke planners om creatiever te denken. De meest effectieve strategie is niet langer horizontaal uitbreiden, maar verticaal verdichten. Hoogbouwmagazijnen, vaak met stellinghoogtes tot 30 meter, zijn de logische evolutie. De vrije hoogte van een standaardmagazijn is geëvolueerd van 8 meter in de jaren ’90 naar 13,70 meter als de huidige norm, maar de echte winst zit in de stap daarboven.

Het belangrijkste voordeel van hoogbouw is de drastisch verbeterde benutting van de grondoppervlakte. Voor eenzelfde opslagcapaciteit heeft u een aanzienlijk kleiner en dus goedkoper perceel nodig. Dit is niet louter een theoretisch voordeel. In bepaalde, specifiek afgebakende economische zones en havengebieden in België wordt de vergunningverlening voor dergelijke projecten proactief ondersteund. Gemeenten en ontwikkelingsmaatschappijen zien in dat verticale verdichting een sleutel is tot het behoud van economische activiteit zonder het resterende open landschap verder aan te snijden. Hierdoor kan het vergunningstraject, dat normaal een complex en tijdrovend proces is, verrassend vlotter verlopen voor een goed onderbouwd hoogbouwproject dan voor een klassiek, uitgestrekt magazijn.

De operationele efficiëntie van een hoogbouwmagazijn, vaak in combinatie met een volautomatisch kranensysteem, leidt tot een lagere kost per palletplaats en een hogere doorvoersnelheid. De onderstaande tabel verduidelijkt de strategische voordelen.

Hoe werft u 50 magazijniers in een krappe arbeidsmarkt (West-Vlaanderen vs. Limburg)?

De beschikbaarheid van personeel is dé achilleshiel van de logistieke sector in België geworden. Een analyse op basis van enkel werkloosheidscijfers is echter misleidend. Een veel slimmere aanpak is ‘arbeidsmarktarbitrage’: het strategisch benutten van de verschillen tussen aangrenzende regio’s. De casus West-Vlaanderen versus Limburg is hierin illustratief. West-Vlaanderen kent een extreem gespannen arbeidsmarkt, met een spanningsindicator van slechts 2,16 werkzoekenden per vacature, lager dan het Vlaamse gemiddelde van 2,67. Toch bloeit de logistiek er, dankzij een slimme strategie.

De sleutel ligt in de actieve rekrutering over de taal- en landsgrenzen heen. West-Vlaamse bedrijven kijken al lang niet meer enkel naar de eigen regio, maar werven actief in Noord-Frankrijk en, steeds meer, in Henegouwen. Dit is geen toeval, maar beleid, zoals blijkt uit een initiatief van Voka West-Vlaanderen.

Met het afsluiten van een overeenkomst tussen VDAB en Forem willen we per jaar 1.500 Waalse werkzoekenden extra aan de slag helpen in West-Vlaanderen.

– Voka West-Vlaanderen, Voka Verkiezingsprogramma Dynamische Arbeidsmarkt

Limburg bevindt zich in een vergelijkbare maar geografisch andere situatie. De provincie profiteert van haar ligging nabij Nederland en Duitsland om grensarbeiders aan te trekken, wat een buffer creëert tegen de krapte. De keuze tussen deze provincies hangt dus niet af van de vraag ‘waar is de werkloosheid het hoogst?’, maar ‘welk grensoverschrijdend arbeidspotentieel kan ik het best aanboren voor mijn specifieke activiteit?’.

Een succesvolle rekruteringsstrategie voor 50 of meer magazijniers vereist een proactieve, grensoverschrijdende aanpak, inclusief meertalige vacatures, transportoplossingen en een onboarding-proces dat rekening houdt met culturele verschillen. Het is deze operationele flexibiliteit die het verschil maakt, niet de statistiek op zich.

BREEAM Excellent of Outstanding: is de meerprijs van een groen DC terugverdiend?

Duurzaamheid is niet langer een ‘nice-to-have’ in logistiek vastgoed; het is een harde vereiste van zowel investeerders als klanten. Een BREEAM-certificering (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) is de gouden standaard geworden. De vraag voor een supply chain directeur is echter niet óf men duurzaam moet bouwen, maar hoe de aanzienlijke meerprijs voor een ‘Excellent’ of ‘Outstanding’ rating kan worden terugverdiend. Hoewel in Nederland al een aanzienlijk deel van het logistiek vastgoed gecertificeerd is, wint de trend ook in België snel aan kracht.

De terugverdientijd wordt vaak berekend op basis van lagere energiekosten door zonnepanelen en betere isolatie. Dit is echter maar een deel van het verhaal. De echte business case voor een top-BREEAM-score ligt in drie andere domeinen: toegang tot financiering, aantrekken van personeel en directe fiscale voordelen. Banken en institutionele beleggers geven steeds vaker de voorkeur aan, of stellen het zelfs als eis, ‘groene’ projecten, wat kan leiden tot gunstigere financieringsvoorwaarden. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat een duurzaam en aangenaam gebouw (met bijvoorbeeld meer daglicht en betere luchtkwaliteit) een troef is in de ‘war for talent’.

Het meest directe financiële voordeel komt echter van de overheid, die duurzame investeringen actief stimuleert. Dit wordt perfect geïllustreerd door de aanpak van een vooraanstaande ontwikkelaar.

De conclusie is duidelijk: de meerprijs voor een BREEAM ‘Excellent’ of ‘Outstanding’ certificaat is geen kost, maar een investering die zich terugverdient via lagere operationele kosten, betere financiering, een sterkere positie op de arbeidsmarkt en, meest direct, aanzienlijke fiscale subsidies.

De lokale belasting op drijfkracht die uw operationele kosten onverwacht verhoogt

Wellicht de meest onderschatte factor in de locatiekeuze voor een Belgisch DC is de gemeentelijke fiscaliteit. Terwijl directeurs zich focussen op grondprijzen en loonkosten, kan een archaïsch ogende lokale heffing de operationele kosten onverwacht de hoogte in jagen: de belasting op drijfkracht. Deze belasting wordt geheven op het totale geïnstalleerde vermogen (in kilowatt) van de elektromotoren in een bedrijf. In een modern, deels geautomatiseerd magazijn kan dit snel oplopen.

Denk aan de motoren van transportbanden, sorteerinstallaties, automatische kranen, en zelfs de laadstations voor elektrische heftrucks. Wat deze belasting zo verraderlijk maakt, is dat ze volledig door de gemeente wordt bepaald. De tarieven en vrijstellingen kunnen drastisch verschillen tussen twee aanpalende gemeenten. Een gemeente in een economisch bloeiende regio kan een hoog tarief hanteren, terwijl een gemeente die investeerders wil aantrekken misschien een volledige vrijstelling biedt voor de eerste jaren. Dit kan een jaarlijks verschil van tienduizenden euro’s betekenen op uw OPEX.

Het negeren van deze factor is een kostbare fout. Een grondige fiscale due diligence op gemeentelijk niveau is geen luxe, maar een absolute noodzaak. Dit houdt in dat u niet alleen de belasting op drijfkracht onderzoekt, maar ook andere mogelijke lokale heffingen zoals belastingen op kantooroppervlaktes of specifieke milieuheffingen. Een proactieve aanpak kan leiden tot onderhandelingen met de gemeente over specifieke voorwaarden of vrijstellingen, nog voordat er een contract wordt getekend.

Wanneer loont het om assemblage-activiteiten te integreren in uw distributiecentrum?

De rol van een Europees Distributiecentrum evolueert van een pure opslag- en doorvoerfunctie naar een hub voor Value Added Logistics (VAL). Het integreren van lichte assemblage-activiteiten, kitting, productpersonalisatie of reparaties kan een enorme strategische meerwaarde bieden. De vraag is: wanneer loont dit in de Belgische context? Het antwoord hangt af van een delicate balans tussen de nabijheid van de eindmarkt, de beschikbaarheid van het juiste personeel en de complexiteit van het product.

Integratie van VAL loont het meest wanneer het de totale ’time-to-market’ aanzienlijk verkort en de transportkosten reduceert door ‘postponement’. Dit betekent dat basisproducten centraal worden opgeslagen en pas in laatste instantie worden geassembleerd of geconfigureerd op basis van de specifieke vraag van een land of klant. België, met zijn centrale ligging, is hier uitermate geschikt voor. Het stelt bedrijven in staat om de Franse, Duitse, Nederlandse en Britse markt snel te bedienen vanuit één centraal punt, waardoor de totale voorraad in de keten daalt.

De succesfactor is echter de beschikbaarheid van personeel met net iets meer technische vaardigheden dan een standaard orderpicker. Dit vereist een nauwkeurige analyse van de lokale arbeidsmarkt. Een regio met een verleden in de maakindustrie heeft vaak een groter aanbod van technisch geschoold personeel dat makkelijker kan worden opgeleid voor assemblage-taken. Een recent en sprekend voorbeeld toont de kracht van deze strategie.

Limburg of Henegouwen: welke regio biedt de beste ontsluiting voor e-commerce?

De keuze tussen de logistieke hotspots in Limburg (rond Genk en Tessenderlo) en Henegouwen (rond La Louvière en Ghlin) voor e-commerce distributie lijkt een puur Belgische afweging. Limburg pronkt met zijn nabijheid tot Duitsland en Nederland en de ‘E-commerce Valley’ initiatieven. Henegouwen biedt dan weer een directe toegangspoort tot de enorme Franse consumentenmarkt. Beide hebben sterke argumenten. Toch zou een te enge, nationale focus u blind kunnen maken voor de werkelijke concurrentiedynamiek in de Benelux.

De realiteit is dat voor e-commerce, waar snelle en betrouwbare levering aan de eindconsument cruciaal is, de landsgrenzen steeds meer vervagen. Internationale spelers denken niet in termen van ‘een Belgisch DC’, maar in termen van ‘een Benelux DC’ of zelfs ‘een Noordwest-Europees DC’. Een locatie in Nederland kan, afhankelijk van de ‘cut-off times’ van de pakketdiensten, perfect zijn om de Belgische markt de volgende dag te beleveren. De recente strategie van JYSK is hiervan een krachtig bewijs. Het bedrijf bouwt een gigantisch DC van 160.000 m² in Lelystad (Nederland) om van daaruit de Benelux en zelfs het VK en Ierland te bedienen.

Dit betekent niet dat Limburg of Henegouwen slechte keuzes zijn. Integendeel. Het betekent dat hun respectievelijke business cases scherp moeten zijn. Voor Henegouwen ligt de sterkte in de naadloze ontsluiting naar de 60 miljoen consumenten in en rond Parijs. Voor Limburg ligt de troef in de uitstekende multimodale verbindingen en de historische expertise in het bedienen van de Duitse en Nederlandse markt. De ‘beste’ ontsluiting hangt dus volledig af van uw specifieke klantenprofiel. Richt u zich op de Franse markt? Dan heeft Henegouwen een strategische voorsprong. Is uw zwaartepunt de DACH-regio (Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland)? Dan biedt Limburg een logischer platform.

Waarom Voice Picking ideaal is voor vrieshuizen (en minder voor lawaaierige hallen)?

De keuze voor een orderpicking-technologie wordt vaak gedreven door algemene trends, maar de optimale oplossing is altijd contextafhankelijk. Voice Picking, waarbij medewerkers via een headset instructies krijgen en bevestigen, is een perfect voorbeeld. Deze technologie blinkt uit in specifieke omgevingen, zoals vrieshuizen, maar kan volstrekt ongeschikt zijn voor andere. De redenen zijn zowel praktisch als fysiologisch.

In een vrieshuis, met temperaturen tot -25°C, is het dragen van dikke handschoenen een noodzaak. Dit maakt de bediening van handscanners of touchscreens traag en foutgevoelig. Voice Picking omzeilt dit probleem volledig: de medewerker heeft zijn handen en ogen vrij om zich te concentreren op het picken. Dit verhoogt niet alleen de productiviteit, maar ook de veiligheid in een potentieel gevaarlijke omgeving. De relatieve stilte in de meeste vrieshuizen zorgt bovendien voor een uitstekende spraakherkenning. De West-Vlaamse diepvriesindustrie, een van de grootste ter wereld, heeft deze technologie dan ook omarmd, wat heeft geleid tot een unieke lokale expertise.

Omgekeerd is de effectiviteit van Voice Picking veel lager in een zeer lawaaierige omgeving, zoals een hal waar veel met vorkheftrucks wordt gereden of waar sorteermachines draaien. Achtergrondgeluid kan de spraakherkenning verstoren, wat leidt tot frustratie en productiviteitsverlies. In dergelijke gevallen kan een visuele technologie zoals Pick-to-Light een betere keuze zijn. De ideale technologie is dus geen doel op zich, maar een antwoord op de specifieke uitdagingen van uw operatie en omgeving.

Voice Picking of Pick-to-Light: welke technologie past bij uw assortiment?

De finale beslissing tussen twee dominante picking-technologieën, Voice Picking en Pick-to-Light, moet verder gaan dan een louter technische vergelijking. De optimale keuze is een strategische beslissing die diep verweven is met de aard van uw assortiment, de samenstelling van uw personeelsbestand en zelfs de lokale fiscaliteit van uw gekozen locatie. Elke technologie heeft een ‘sweet spot’ waar ze maximaal rendeert.

Pick-to-Light, waarbij lampjes op de stellingen aangeven welk product in welke hoeveelheid gepickt moet worden, is uitermate geschikt voor operaties met een hoog aantal picks per SKU (productreferentie) binnen een beperkte zone. Denk aan snel-roterende producten in de e-commerce of de farmaceutische sector. Het systeem is zeer intuïtief en visueel, wat de trainingstijd voor nieuw, vaak meertalig personeel drastisch reduceert. Een cruciaal nadeel echter, is de relatieve inflexibiliteit. Als uw assortiment vaak wijzigt, is het herconfigureren van de lichtmodules een complexe operatie. Bovendien vereisen de conveyors die vaak met Pick-to-Light systemen gepaard gaan een aanzienlijk motorvermogen, wat, zoals eerder besproken, uw belasting op drijfkracht significant kan verhogen.

Voice Picking biedt daarentegen een veel grotere flexibiliteit. Omdat de intelligentie in de software en de headset zit, kan de magazijnindeling zonder problemen worden gewijzigd. Deze technologie is ideaal voor assortimenten met een grote variëteit aan producten en een lagere pickdichtheid, of voor situaties waar medewerkers grote afstanden afleggen. Het is uitermate schaalbaar: het toevoegen van een nieuwe picker is zo eenvoudig als het configureren van een nieuwe headset. De technologie is echter minder geschikt voor zeer complexe orders met veel verschillende eenheden per picklijn en kan, zoals vermeld, hinder ondervinden van een lawaaierige omgeving.

De juiste keuze hangt dus af van een holistische analyse. Evalueer niet alleen de productiviteitswinst per technologie, maar ook de impact op uw personeelsplanning, de flexibiliteit op lange termijn en de totale operationele kosten, inclusief de vaak vergeten fiscale componenten. De beste technologie is degene die als een hefboom fungeert voor uw specifieke bedrijfsmodel.

De selectie van de juiste technologie en locatie is geen exacte wetenschap, maar het resultaat van een rigoureuze analyse en strategische afwegingen. Evalueer nu welke combinatie van regio, gebouwtype en technologie de meeste waarde creëert voor uw specifieke supply chain.